EKSMISJA LOKATORA, CZYLI JAK EKSMITOWAĆ ZGODNIE Z PRAWEM

Wynajem lokalu często wiąże się z dużym ryzykiem wystąpienia sytuacji, w której najemca okaże się nierzetelną osobą, która nie płaci czynszu, niszczy mienie bądź zakłóca porządek. Jakie zatem kroki prawne można podjąć w sytuacji, gdy jako właściciel mieszkania wynajęliśmy nieuczciwym osobom mieszkanie?

Na wstępie zaznaczyć należy, iż podstawy prawne eksmisji lokatora normuje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 725). Najczęstszymi żądaniami opróżnienia lokalu mieszkalnego, w oparciu o art. 11 powyższej ustawy, jest m. in.:

· brak zapłaty czynszu przez najemcę lub innych opłat za używanie lokalu za 3 pełne okresy,

· używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbanie obowiązków, które prowadzi do powstania szkody albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu

a także:

· podnajem lokalu bez pisemnej zgody właściciela

· korzystanie z budynku przeznaczonego do rozbiórki

Jak zatem rozpocząć eksmisję nieuczciwego najemcy?

1. Wypowiedzenie umowy najmu

Pierwszym krokiem, jaki musimy podjąć, jest wypowiedzenie umowy najmu. Powyższe oświadczenie najlepiej dokonać z potwierdzeniem otrzymania pisma przez najemcę. Możemy zatem dostarczyć je osobiście, wymagając, aby najemca potwierdził własnoręcznym podpisem otrzymanie pisma wraz z datą, bądź wysłać je tradycyjną drogą pocztową (list polecony z potwierdzeniem odbioru).

2. Wezwanie do dobrowolnego uregulowania czynszu bądź opuszczenia lokalu mieszkalnego

Jeśli skutecznie wypowiedzieliśmy umowę najmu lokalu, a nierzetelny najemca dalej zajmuje lokal, kolejnym krokiem jest skierowanie wezwania do dobrowolnego opuszczenia i opróżnienia zajmowanego lokalu bądź do uregulowania czynszu, w określonym przez nas terminie. Powyższe działanie, w świetle art. 187 § 1 pkt 3 k.p.c. jest podjęciem próby mediacji lub innych form pozasądowego rozwiązania sporu przed skierowaniem pozwu do sądu.

3. Skierowanie pozwu o eksmisję do sądu

Jeżeli, pomimo podjęcia wskazanych wcześniej kroków, nierzetelny najemca nada nie uregulował czynszu, jak również nie opuścił wynajmowanego lokalu, pozostaje skierowanie pozwu o eksmisję do sądu.

Pozew o eksmisję składamy do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie zajmowanego lokalu. Opłata od pozwu jest stała i wynosi 200 złotych. Można ją uiścić przelewem bankowym na rachunek sądu bądź w kasie sądu.

W petitum pozwu, oprócz wymogów formalnych, powinniśmy określić dokładnie lokal, który jest przedmiotem eksmisji, a także dokładnie określić nasze żądanie. Następnie powinniśmy wskazać i opisać wszelkie okoliczności powstania sporu, wskazać, jakie działania zostały przez nas podjęte, a także opisać niewłaściwe zachowania najemcy uzasadniające nasze żądanie zawarte w pozwie.

Do pozwu należy dołączyć dowody potwierdzające, iż jesteś właścicielem lokalu, dowody na potwierdzenie, iż najemca zajmuje lokal bez żadnego tytułu prawnego, a także dowód uiszczenia wskazanej powyżej opłaty od pozwu. W pozwie można również powołać świadków, którzy wykażą zeznaniami, iż najemca dopuszczał się niewłaściwych zachowań.

4. Egzekucja komornicza

Pamiętaj, iż eksmisja komornicza może być przeprowadzona wyłącznie w oparciu o prawomocny wyrok. Oznacza to, iż pozwany nie złożył apelacji do sądu II Instancji. Po otrzymaniu odpisu prawomocnego orzeczenia wraz z klauzulą wykonalności możemy skierować wniosek egzekucyjny do komornika. W przedmiotowym wniosku wskazujemy osobę dłużnika, nieruchomość, której dotyczy eksmisja, a także orzeczenie sądu wraz z klauzulą wykonalności. Dodatkowo, wskazujemy również, iż wierzyciel domaga się wyegzekwowania określonych punktów zawartych w wyroku sądowym (w tym przypadku eksmisji z lokalu mieszkalnego).

Podsumowując, wskazać należy, iż zgodnie z prawem pozew o eksmisję jest jedynym prawnie dopuszczalnym sposobem na pozbycie się nieuczciwych najemców, którzy bezprawnie zajmują lokal będący Twoją własnością. Zatem, wszelkie czynności mające na celu usunięcie najemców z lokalu może podjąć i przeprowadzić komornik w oparciu o prawomocny wyrok eksmisyjny.

Jeżeli planujesz podjąć powyższe działania rozważ skorzystanie z fachowej pomocy prawnej. Pomoc adwokata będzie gwarancją, iż wszystkie czynności zostaną wykonane zgodnie z prawem, terminowo oraz z należytą starannością.