ZASIEDZENIE – PRZESŁANKI, JAKIE MUSZĄ ZOSTAĆ SPEŁNIONE, ABY MÓC ZASIEDZIEĆ NIERUCHOMOŚĆ

Zasiedzenie nieruchomości – jest jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości poprzez jej wieloletnie i rzeczywiste posiadanie.

Celem zasiedzenia nieruchomości jest bezpieczeństwo obrotu prawnego. Powyższa instytucja ma za zadanie chronić interesy osób, które objęły nieruchomość we władanie, mylnie uważając, iż przysługuje im prawo własności nieruchomości.

Zasiedzieć można każdą nieruchomość, a więc zarówno gruntową, jak i lokalową. W kwestii nieruchomości gruntowej zaznaczyć należy, że można zasiedzieć także jej fizyczną część. Jeśli zaś chodzi o nieruchomość lokalową, lokal stanowiący odrębną nieruchomość, zasiedzieć można tylko w całości.

Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby zasiedzieć nieruchomość?

Instytucja zasiedzenia została uregulowana w art. 172 Kodeksu cywilnego. Aby więc doszło do zasiedzenia nieruchomości muszą zostać spełnione łącznie przesłanki, tj.:

1) Trzeba być posiadaczem samoistnym;

2) Trzeba władać nieruchomością przez odpowiedni okres czasu.

Kim jest zatem posiadacz samoistny?

Posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie. Zachowywanie się jak właściciel nieruchomości oznacza dbanie o nieruchomość, jak również korzystanie z niej w takim zakresie, w jakim korzysta właściciel nieruchomości. Przejawem demonstrowania na zewnątrz samoistnego posiadania może być m. in.: płacenie podatków od nieruchomości, przeprowadzanie remontów, napraw, grodzenie nieruchomości, dokonywanie różnego rodzaju inwestycji, czy też załatwienie spraw administracyjnych związanych z nieruchomością.

W tym miejscu należy wskazać, że osoba, która posiada nieruchomość na podstawie stosunku zależności od faktycznego właściciela nie jest posiadaczem samoistnym, lecz posiadaczem zależnym ( tj. najemcą, dzierżawcą, czy użytkownikiem).

Po jakim czasie może nastąpić zasiedzenie nieruchomości?

Nieruchomość można zasiedzieć będąc w dobrej lub złej wierze. W pierwszym przypadku, posiadacz nieruchomości nabywa poprzez zasiedzenie nieruchomość w dobrej wierze, gdy posiada ją nieprzerwanie od 20 lat.

Natomiast zasiedzenie nieruchomości w złej wierze występuje w sytuacji, gdy osoba władająca nieruchomością pomimo, że zachowuje się jak jej właściciel, ma świadomość, iż tak na prawdę nim nie jest. W takim przypadku zasiedzenie nieruchomości może nastąpić po upływie 30 lat.

Zdarzają się natomiast sytuacje, w których posiadanie przechodzi z jednej osoby na drugą. Powyższa okoliczność może mieć miejsce w przypadku przeniesienia posiadania bądź dziedziczenia. Dlatego też, aktualny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiadał, czas posiadania swojego poprzednika. Przy czym, jeśli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości będąc w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi co najmniej 30 lat. Tzw. doliczenie posiadania nie może więc nastąpić, w sytuacji samowolnego zawładnięcia rzeczą, z uwagi na fakt, że dotychczasowy posiadacz nie jest poprzednikiem obecnego posiadacza.

Czym się różni dobra wiara od złej wiary?

Posiadaczem w dobrej wierze jest ten, który pozostaje w błędnym, lecz usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, iż przysługuje mu prawo własności. Co do zasady, powinny być to wyjątkowe okoliczności, dające logiczne i uzasadnione podstawy do takiego przekonania, jak choćby sytuacja, w której posiadacz nabył rzecz od osoby niebędącej właścicielem lub niemającej zdolności do czynności prawnych bądź w sytuacji, gdy akt notarialny był dotknięty brakiem powodującym jego nieważność.

Natomiast, posiadaczem w złej wierze jest osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości wiedząc lub mając możliwość dowiedzenia się, iż nie przysługuje jej prawo własności do nieruchomości. Przykładem posiadacza samoistnego w złej wierze może być osoba, która nabyła nieruchomość bez dochowania formy aktu notarialnego.

Jakie dowody przedstawić, aby wykazać zasiedzenie nieruchomości?

W sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości mogą być wykorzystane różne środki dowodowe. Wszystko zależy od potrzeb konkretnej, indywidualnej sprawy. Najczęstsze dowody, jakie pojawiają się w sprawie o zasiedzenie nieruchomości to:

1) dowody osobowe z przesłuchania świadków – np. sąsiadów, członków rodziny, którzy posiadają wiedzę odnośnie tego kto i w jakim okresie władał nieruchomością jak właściciel, a także, czy na nieruchomości przeprowadzane były w ostatnich latach remonty, różnego rodzaju inwestycje oraz w jaki sposób przebiegały granice nieruchomości.

2) dowody z dokumentów - dokumenty prywatne i urzędowe takie jak np. wypis z rejestru gruntów, wypis z księgi wieczystej, akty notarialne, zeznania podatkowe, umowy najmu i dzierżawy, mapy archiwalne, mapy z katastru nieruchomości itp.

Ile kosztuje sprawa o zasiedzenie nieruchomości?

Opłata od wniosku o zasiedzenie nieruchomości wynosi obecnie 2000 zł. Dodatkowo, należy również mieć na względzie inne koszty związane z postępowaniem przed sądem, np. ewentualne koszty powołania biegłego. Następnie - koszt ujawnienia prawa własności w księgach wieczystych, którego opłata wynosi 200 zł.

Należy mieć również na względzie podatek od nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia, który wynosi 7% wartości nieruchomości.

Na koniec, warto podkreślić, iż postępowanie sądowe o zasiedzenie nie jest postępowaniem prostym. Wymaga ono, aby w sposób prawidłowy i jednoznaczny wykazać, iż w konkretnej sprawie zostały spełnione przesłanki pozwalające na stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.