ZMIANY W USTAWIE DEWELOPERSKIEJ - CZYLI NOWA RZECZYWISTOŚĆ DLA DEWELOPERÓW

W dniu 1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw

nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Wprowadzane przez tą ustawę zmiany na pewno zainteresują deweloperów, jak również nabywców lokali mieszkalnych.

W tym miejscu warto wspomnieć, że przedsięwzięcia deweloperskie, których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 r., realizowane będą na dotychczasowych zasadach, z wyłączeniem przepisów dotyczących obowiązku tworzenia rachunków powierniczych, wypowiadania rachunków powierniczych i przepisów o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Poniżej najważniejsze zmiany, jakie wprowadziła przedmiotowa nowelizacja.

1. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Jest nową instytucją, której celem jest ochrona środków wpłacanych przez nabywców,

w szczególności w razie upadłości dewelopera czy banku, prowadzącego mieszkaniowy

rachunek powierniczy. Zgodnie z nowymi przepisami, deweloper zobligowany jest do

opłacania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Składki są naliczane od

wpłacanych kwot przez nabywców lokali na rachunki powiernicze, gdzie maksymalna

wysokość składek wynosi odpowiednio : 1% dla otwartego rachunku powierniczego oraz

0,1% dla zamkniętego rachunku powierniczego. W tym miejscu podkreślić należy, że

wysokość składki jest znacznie przeszacowana i z dużym prawdopodobieństwem spowoduje wzrost cen mieszkań. Należy się zatem spodziewać, że deweloperzy powyższą składkę doliczać będą do ceny mieszkania, przerzucając powyższy koszt na nabywców lokali.

2. Prawo nabywcy do uzyskania więcej informacji od dewelopera

Nowelizacja ustawy deweloperskiej rozszerza zakres dokumentów, z jakimi ma prawo

zapoznać się potencjalny nabywca przed zawarciem umowy rezerwacyjnej bądź

deweloperskiej. Nabywca ma bowiem prawo w lokalu dewelopera zapoznać się z

następującymi dokumentami: decyzją o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczeniem o

samodzielności lokalu, aktem ustanowienia jego odrębnej własności, zgodą banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Dodatkowo, osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej może żądać od dewelopera wglądu do sprawozdania finansowego za ostatnie dwa lata. Co więcej, nowa regulacja prawna wprowadza również obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego na nieodpłatnym, trwałym nośniku zainteresowanemu nabywcy lokalu.

3. Zakres umów, do jakich ustawa deweloperska znajdzie zastosowanie

Nowa regulacja rozszerza katalog umów, na podstawie których deweloper zobowiązuje się

do ustanowienia praw wynikających z umowy, w tym umów już po zakończeniu budowy.

W znowelizowanej ustawie deweloperskiej uzupełniono katalog umów o:

a) umowy deweloperskie - o wybudowanie budynku, przeniesienie własności, ustanowienie odrębnej własności lokalu,

b) umowy z deweloperem w związku ze sprzedażą domu jednorodzinnego,

c) umowy sprzedaży lokalu lub domu jednorodzinnego zawierane po zakończeniu inwestycji.

4. Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, a wada istotna

Nowa ustawa deweloperska przewiduje również możliwość odstąpienia przez nabywcę od

umowy z deweloperem w przypadku zaistnienia wady istotnej sprzedawanego lokalu.

Niepoinformowanie nabywcy w terminie 14 dni od podpisania protokołu o uznaniu wady

bądź o odmowie uznania wady i jej przyczynach, będzie uważane za uznanie wady przez

dewelopera. Przepisy regulują również sytuację, w której nabywca powtórnie odmówi

dokonania odbioru lokalu, z uwagi na istniejącą wadę istotną. W takiej sytuacji nabywca

zobligowany będzie przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego. Jeśli rzeczoznawca w

swojej opinii stwierdzi, że lokal posiada wadę istotną, nabywca uprawniony będzie do

odstąpienia od umowy, jak również żądania od dewelopera zwrotu kosztów za sporządzenie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego. W przeciwnym zaś przypadku, koszt sporządzenia przedmiotowej opinii poniesie nabywca lokalu.

5. Umowa rezerwacyjna

Zmiany dotyczą również kwestii związanych z umową rezerwacyjną mieszkania bądź domu

jednorodzinnego. Nowa ustawa wprowadza wymóg zachowania formy pisemnej umowy.

Dotychczas, znaczna część takich umów zawierana była w formie ustnej, co znacznie

utrudniało zainteresowanym uzyskanie informacji, czy otrzymają kredyt, z uwagi na brak dowodu, że zawarli umowę rezerwacyjną z deweloperem. Ponadto, w umowie rezerwacyjnej

będą musiały się znaleźć zapisy w przedmiocie ceny lokalu, wysokości opłaty rezerwacyjnej oraz czasu rezerwacji. Co więcej, w powyższej umowie nie będzie można zawrzeć żadnego zobowiązania do zawarcia umowy deweloperskiej. Istotną nowością jest również opłata rezerwacyjna, która będzie mogła wynosić maksymalnie 1% ceny ostatecznej lokalu.

Podsumowanie

Powyżej zostały opisane najważniejsze zmiany, jakie wprowadziła ustawa z dnia 20 maja

2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz

Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, aczkolwiek nie są to wszystkie zmiany. Na

koniec, wskazać należy, że część zmian w nowej ustawie deweloperskiej ocenić należy

pozytywnie, jako podjęcie odpowiednich kroków do rozszerzenia ochrony nabywców lokali.

Niemniej, część z wprowadzonych zmian przyczyni się jedynie do zwiększenia kosztów

inwestycji, wydłużenia czasu odbioru lokali, co bezpośrednio spowoduje wzrost cen

mieszkań bądź domów jednorodzinnych.

Zapraszamy do kontaktu

Jeśli masz pytania dotyczące kupna mieszkania bądź domu jednorodzinnego, jak również w

zakresie ochrony nabywców nieruchomości, umowy rezerwacyjnej bądź Deweloperskiego

Funduszu Gwarancyjnego, skontaktuj się z naszą Kancelarią.

E-porada